住宅ローンは、「繰り上げ返済」すべき？

住宅ローンは、一般的に資金が貯まった「繰り上げ返済」したくなるのものです。
返済期間が短縮されたり、月払い額が軽減されたらいいと思いますよね。
ここでは、繰り上げ返済した方が良い場合としない方がよい場合をご紹介します。

・繰り上げ返済しない方がよい場合

運用利回り

単純に現在の住宅ローン利率より高利回りで返済資金を運用できるなら繰り上げ返済しない方が資金的にはお得です。

2024年4月現在　日経平均が4万円を超えており、「株式」や「つみたてNISA」などで年間数％～十数％の利回りを出している方も多数いらっしゃるのではないでしょか？

ただ、株に限らず投資にはリスクがあり、時期によって大きく利回りが変わります。いい時期もあれば悪い時期もあります。今だけを見ずに、長期に渡って住宅ローン利率より高利回りで運用できるのか自身の投資経験を考えて決めましょう。

借金は財産と言う考えも

これは意外と思われる方もいるかもしれませんが、自分で事業でもしていない限り、サラリーマンの方が3000万円とか4000万円といった高額の資金の借り入れをできるケースは、住宅ローンだけと言ってよいと思います。

繰り上げ返済をしないと金利を取られるので単純に資金的にはマイナスになるのですが、世の中何が起こるのかわかりません。自然災害（地震・台風・ゲリラ豪雨）、リストラ、病気など色々なリスクがあります。

そんな時に、手元にある資金は、心の安全安心につながり、しばらくの間の生活には困りません。
住宅ローンを借金と考え嫌で嫌でしょうがないという方以外は、あえて繰り上げ返済をしないという選択肢も自身の性格を考えてみるのもよいと思います。

「生活防衛資金」的な考えですね。

・繰り上げ返済をした方がよい場合

繰り上げ返済の種類

繰り上げ返済には、下の画像の2種類がある。
「返済期間短縮型」・・・月々の返済額は、そのままに返済年数を短くする。
「返済額軽減型」・・・・返済年数は、そのままに月々の返済額を軽減する。

基本的に同じ元本返済額ならば、「返済期間短縮型」の方が、カットされる利息金額が多く「返済期間短縮型」が少しお得である。

毎月の支払いが苦しく無いのなら、繰上げ返事時は、「返済期間短縮型」を選択しよう。

運用利回りや預金金利を考慮

さて、繰り上げ返済をした方がよい人は、上記の逆で住宅ローンの利率より低い利率で返済できる資金を運用や貯金をしている人である。

貯金の利子などで得られる金額に対して繰り上げ返済のよってカットされる利息額が多い場合、繰り上げ返済をした方がお得である。

ただ、住宅ローンで繰り上げ返済したときにカットされる利息金額が知りたい方は、価格ドットcomがシュミレーション載せてくれていますので利用してみて下さい。

価格.com – 住宅ローン 繰り上げ返済シミュレーション (kakaku.com)

借り入れがある事が気分的に嫌な方

私もそうなのですが、子供のころから「借金は悪だ」的な感じで育ってきました。
借金がある事がとにかく気分的によくない方は、損得勘定抜きで繰り上げ返済をしてもよいと思います。

もちろん、よく考えて慎重に行うべきですが、繰り上げ返済をすることによってカットされる利息があり返済総額が減る事だけは間違いありませんので

参考シュミレーション

借入金額：４０００万円
借入期間：３５年
借入利率：　１％
１１年目に２００万円の繰り上げ返済を行う場合（返済期間短縮型を選択）
約５２万円の利息カットになります。（短縮期間　１年１１か月）

繰り上げ返済をする予定の２００万円を年率３％でローンが終わるまでの２５年間運用した場合
２００万円　が　約４１８万円　になります。
ちなみに、０.１％の金利で貯金をした場合２５年後　約２０５万円　になります。

金額だけを見ればかなりの違いと感じる方もいるのではないのでしょうか？

自分でよくシュミレーションをして、自分の心と向き合って決めましょう。