最適な借入額は？

 

借入額を決定するうえで一番考えないとダメなことは、社会情勢や職場環境が多少変わっても破綻を起こさないことです。

もちろん絶対に破綻しないなんてことはないですが、マイホームは生活の拠点です。薄氷を踏む思いで住宅ローン返済をするものではなと考えています。そのために、安全で破綻を非常に起こし難い「最適な借入額」や条件を検証して、年齢・世帯年収別で具体的な借入額を考察したいと思います。

私が長年　住宅関連会社に勤めた経験を鑑み、破綻を起こさない「最適な借入額」の条件です。

• 生活防衛資金（半年）を必ず確保しておこう。
• 自分が何歳まで働くかを考え仕事を辞めるまでにローンを完済できるようにしよう。
• 返済額は、世帯の手取り年収の３０％以内にしよう
• 資金や返済額に余裕がない人ほど、固定金利を選ぼう
• 火災保険料・メンテナンス費用も頭に入れておこう

それではそれぞれを解説していきましょう。

1.生活防衛資金（半年）を必ず確保しておこう

家計破綻させないために、生活防衛資金＝月の生活費×6ヶ月分を確保しましょう

単純に月の生活費が２５万円ならば２５×６ヶ月＝１５０万円

もちろんこれ以上あったほうがより良いですが、あくまでも最低金額とお考え下さい。

この生活防衛資金は、ただ単に貯金があるから大丈夫といったものではなく、日常の生活資金や急な出費に備えてある資金とは、さらに別に確保しておける資金です。

可能ならば、簡単に使えないように普段使う口座と違う口座や国債などの安全性の高い債券などで確保してあるとよいと思います。

なぜ、生活防衛資金が生活費の6ヶ月かというと、不測の事態が起き際に対応する　雇用保険（失業保険）・生命保険・損害保険の補償を受けるまで時間がかかる場合が多いからです。

一般的には２．３か月は、見ておいたほうがいいでしょう。

更にリストラや倒産といった出来事は、不景気を起因にすることを前提としています。不景気な場合、次の職を探すにも時間を要することが安易に想像できます。

それでは、不景気はどれぐらいの期間続くのかと言うと、内閣府の資料で、「景気基準日付」というものがあります。景気には、山と谷があり、山に向かって登っていく期間が好景気で、山の頂上から下っていき、再び上り調子になるまでの間が不景気の期間となります。

その資料では１９５１年以降の調査で、２０１８年までの間で、景気後退を１６回経験しているとなっています。その１６回の平均の不景気期間は約１５．５か月で、２年に満たない期間です。

また、米国のJPモルガンが出している資料では、１９４９年以降　米国経済の景気後退を１１回経験しており、その局面で景気後退期間を平均すると約１１か月と、１年に満たない期間になっています。日本経済は、米国の経済に連動することが多いことからも考え、不景気から２年程度の期間で、景気は上昇に転ずる可能性が高いことがわかります。

平均１５．５か月　＜　２４か月（２年）

生活防衛資金を、そのまま6ヶ月で使い切るのではなく、失業保険・損害保険・アルバイトでの収入などをうまく織り交ぜて、足りない生活費を補填しながらの使えば、約2年間　生活が維持できる金額になるはずです。

生活費が月５万円足りないなら１５０÷５＝３０か月（２年半）

２年間生活を維持できれば、

①景気が好転し、再就職ができる可能性が高い

②仮にマイホームを売却することになっても慌てず、売却ができる。

③返済方法の変更を含めて銀行との相談する時間ができる。

時間的な猶予は、心の安定につながり、よりよい対策を模索できるはずです。

２.自分が何歳まで働くかを考え仕事を辞めるまでにローンを完済できるようにしよう

私が約30数年前に住宅営業を始めたときは、住宅ローンは２５年返済が最長でした。

当時は、ほとんどの方が２５年返済を選択されていました。

借入金額も２５００万円前後が一般的な時代でした。

３０歳で２５年住宅ローンを組んでも５５歳で完済というのが普通でした。当時の定年は６０歳・ローン金利は４％前後で住宅金融公庫を利用して銀行ローンを使うことはほぼなかった時代です。

ここぐらいまでが、日本の人口が増え続け、住宅不足で質より量の時代でした。

そして平成１５年にフラット３５が誕生　３５年ローンが当たり前の時代に突入した。

このあたりから、地球温暖化などが騒がれだし、量より質の時代へ移り変わっていく

断熱性能・耐久性・耐震性能など注目されだし、今では当たり前なペアガラスなど高機能なものが多く開発され、住宅価格が徐々に上昇していきました。

この当時の金利は３％前後でした。

フラット３５が誕生した平成１５年～平成３０年ぐらいまでは金利は下がる一方で、借入金額は４０００万円前後という時代が長く続くことになります。

これは、バブル崩壊後の失われた２０年または３０年と言われる時代に位置し、ローン金利は下降をたどり、住宅金額の上昇は、２５年返済⇒３５年返済になったこととローン金利が下がることで月々の返済額は、２５年返済が普通だった時代と変わらず返済ができた。

それでも、３０歳で３５年ローンを組んだ場合６５歳で完済となり、ちょうど定年６５歳がすすむなかでの措置でギリギリ仕事をしている内にローン完済となった。

ローン返済の変遷
参考年代	返済期間	借入金額	金利	月々返済額	３０歳で借りた場合の完済歳
平成元年	２５年	２５００万円	４％	約１３.１万円	５５歳・定年６０歳
平成１５年	３５年	３５００万円	３％	約１３.４万円	６５歳・定年６０歳
平成３０年	３５年	４５００万円	１.２％	約１３.１万円	６５歳・定年６５歳
令和５年	５０年	５５００万円	１.５％	約１３.０万円	８０歳・定年７０歳？？
令和５年	５０年	５５００万円	０.５％	約１０.３万円	変動金利を選択した場合

注：金利は当時の住宅金融公庫や住宅支援機構の金利を参考に算出しています。

　　また、１１年目以降の金利上昇は考慮していません。

ローン返済期間３５年から５０年へ・・・

そして、令和に入り５０年ローンが誕生した。

住宅性能は更にあがり、コロナ禍により新しい生活様式に代わっていき、ライフスタイルも変化していきました。

そして、コロナが５類へ移行され、消費が戻ったと同時にインフレが進み住宅価格は更に上昇

人生１００年時代などと言われるようになり、政府の政策もあり長期優良住宅・住宅性能評価・ZEHなどが誕生して住宅も長寿命化し、定年も７０歳にいつなってもおかしくない雰囲気になっていき５０年ローンが誕生する。

上記の表を確認ください。

平成元年から

①住宅価格に合わせて借入金額は徐々に上昇

②金利は、日銀の政策もあり徐々に下降

③返済期間が定年延長などに合わせて長期化

以上の３つが重なり、借入金額は上昇しても、毎月の返済額は、ほとんど変化していません。

こうやって、月々の返済額を増やさずにマイホームが実現できる仕組みが生み出されました。

それでも３５年ローン時代の定年までにローンを完済できるなら良いのですが、５０年ローンの場合、上記の表のとおり借入をした場合は、６０歳時点の残債は約２６９０万円、６５歳時点で２０９０万円、７０歳時点で１４４０万円となり、８０歳まで返済が続くこととなる

「借家に住んでも家賃がいるから同じじゃない？」って思う方もいると思います。

マイホームは、一軒家ならもちろんのことマンションであっても築４０年ともなると内外装のやり替えやメンテナンス費用が掛かってくるのが普通である。

詳しくはメンテナンスの項目で説明をするが、一般的に初期費用をケチるとメンテナンス費用が掛かり、高耐久の初期費用が高いほうがメンテナンス費用は低く抑えられる。

概算でも５００万円～８００万円ぐらいは想定するのが一般的です。

仮に５００万円のメンテナンス費用が必要とした場合　８０歳までの１０年間考えれば年間５０万円・約月４万円が必要になります。

更にマイホームは、固定資産税が毎年かかる、固定資産税は、築４０年となるとかなり下がってきているとは思うが、ローン支払い・メンテナンス費用・固定資産税の全部を収入のない状態で払い続けるのは厳しいと考えるのが普通である。

退職金で返済は…

それでは、ローン残債を退職金で払うと考える人も多いのではないかと思います。

そうできる人もいるかもしれないが、下記の理由で難しいと考えたほうがいい

①自営業の人は、そもそも退職金がない

②終身雇用の崩壊（長く勤めないと退職金がない）

（厚生労働省の調べで２０１６年時点で終身雇用率が４割～５割となっており、年々下がっている。）グラフ

③退職金が年々少なくなっている。（２００３年　２４９９万円⇒２０１８年　１７８８万円となっており１５年間で約３割減少している。）

以上を考えると退職金で払える可能性のある人はごく一部で、多くの人は当てにしないに越したことがない。

以上を考えると最長のローン期間は仕事を辞めるまでとなる。

３０歳でローンを組む場合

サラリーマンならば定年の６５歳…３５年ローン

更に定年延長や定年後も何らかのスキルで働ける７０歳…４０年ローン

自営業で７５歳まで働けそうなら…４５年ローン

まあ健康寿命を考えたると７５歳まで働くのが限界と思われます。

（健康寿命とは、日常生活が制限されることなく生活できる期間のことである）

 

３・返済額は、世帯の手取り年収の３０％以内にしよう

毎年の返済額総額は、世帯の手取り年収の３０％以内が望ましいとされています。

もちろんすべての人に当てはまる訳ではないのですが、

国土交通省の調査では、全国の平均家賃が約７万６千円

全国の世帯の平均年収４８６万円（手取りに占める家賃割合は２４％）となっています。

同調査で「現在の家賃に負担感がある」と答えた人が約半数の５５％となっており、

２０％前後だと少し余裕があり、２５％前後が平均的、３０％以上は負担感が大きいとなります。

計算例

世帯の手取り年収が500万円ならば500万円×30％＝150万円（月12.5万円）

世帯の手取り年収が800万円ならば800万円×30％＝240万円（月20万円）

単純計算で上記のようになる

さて、手取り年収ってなんだ？いくらだ？と自分の手取り年収を把握していない方が意外と多いのではないでしょうか？

サラリーマンやパートの方ならば、計算はさほど難しいものではないと思ます。

年収から引かれる税金を引いた後の金額である。

ぜひ一度、給料明細・ボーナス明細を足し算をして手取り年収を計算してみてください。

（引くのは税金のみで、会社が給料天引きにしている〇〇積み立てや○○保険料は除いてくださいね。）

家族構成や住んでる地域によって違いますが、参考資料を下記記載しておきます

年収	手取り		年収	手取り
４００万円	３２０万円		１０００万円	７２０万円
６００万円	４６０万円		１２００万円	８４０万円
８００万円	６００万円		１４００万円	９６０万円

少し複雑なのが自営業の方です。

自営業の方は、経費で落としている費用などを再度よく確認いただき、訳が分からなくなってしまうかもしれませんが、世帯の自由に使えるお金の額を調べなおしてみてください。

 

４・資金や返済額に余裕がない人ほど、固定金利を選ぼう

上記で手取り年収の３０％以内が目安と記載しました。

参考例で

世帯の手取り年収が500万円ならば500万円×30％＝150万円（月12.5万円）でしたので

月払いが12.5万円以下なら良いかと言うと、そうではありません。

３０歳（定年６５歳）の方が、３５年ローン・変動金利0.5％　４８００万円を借り入れた場合

当初の月払いが約１２．５万円となります。

経過年数	金利	月払い	手取りに占める割合	30％以内にする必要手取り
1年目～	0.5%	12.5万円	30％	500万円
6年目～	1.0%	13.4万円	32％	536万円
11年目～	1.5%	14.2万円	34％	568万円
16年目～	2.0%	14.9万円	36％	596万円
21年目～	2.5%	15.4万円	37％	616万円
26年目～	3.0%	15.8万円	38％	632万円
31年目～	3.5%	16.0万円	38.5％	640万円

同じ借り入れ条件で手取り年収が７００万円の人の場合

経過年数	金利	月払い	手取りに占める割合
1年目～	0.5%	12.5万円	21.5％
6年目～	1.0%	13.4万円	23％
11年目～	1.5%	14.2万円	24.5％
16年目～	2.0%	14.9万円	25.5％
21年目～	2.5%	15.4万円	26.5％
26年目～	3.0%	15.8万円	27％
31年目～	3.5%	16.0万円	27.5％

ここ20年ぐらい変動金利は、徐々にさがり現在０．５％以下の金利も見受けられますが、昨今の世界情勢を鑑みれば、いつ金利が上がってもおかしくない状況です。

上記表は、5年ごとに金利が０．５％上がった場合の返済額のシュミレーションです。

もちろん、金利が上昇するかなんて誰にも分らないことで必要以上に心配することはないのですが、念のためにそうなった時の備えは、考えておきましょう。

職業的に年齢が上がるにつれて表のように年収が上がる見込みのある方は当初から手取り年収の３０％に近い借り入れでもそのまま対応できます。

参考に手取り年収が７００万円ある方の場合をシュミレーションしていますが、当初返済額が手取りの２０％強から返済スタート場合は、少々金利があっても家計が破綻する可能性が低いと言えます。

ただ下記の方

• 当初の返済が手取り年収の30％に近い方
• 年収が上がっていくか不明な方
• 自営業などで収入が不安定な方

は変動金利を選択せずに固定金利を選択してもしもに備えましょう。

1. 固定資産税・火災保険料・メンテナンス費用も頭に入れておこう　

「マイホームと賃貸　どっちがお得？」の章で記載したように、マイホームの維持には、固定資産税・火災保険料・メンテナンス費用（修繕費）が別途必要なります。

住む地域・建物の構造・耐久性などにより決まった金額はないのですが、

固定資産税　年間１０万円

火災保険料　年間　３万円

メンテナンス費用　年間１２万円　（余裕を見るなら１５万円想定ください。）

ぐらいは最低でもかかる想定をしてください。

特にメンテナンス費用は、大きく変動がする可能性があるので慎重に金額を検討ください。

メンテナンス費用は、将来に備えて毎年積み立てていき、必要な時に必要な金額を使用ください。

上記を踏まえて、具体的な借入金額を算出してみましょう。

代表的な例を表にまとめてみるので、自分の状況に近いものを参考にしてみて下さい。

借入期間５０年（例：現在年齢２５歳　７５歳まで働く場合）

世帯手取り年収	30％以内の借入額（固定金利1.5％）	25％以内の借入額（変動金利0.5％）	20％以内の借入額（変動金利0.5％）
４００　万円	約３３５０万円	約３３１０万円	約２４３０万円
５００　万円	約４３９０万円	約４４２０万円	約３３１０万円
６００　万円	約５４５０万円	約５５３０万円	約４２００万円
７００　万円	約６５００万円	約６６３０万円	約５０８０万円
８００　万円	約７５６０万円	約７７４０万円	約５９７０万円
９００　万円	約８６１０万円	約８８４０万円	約６８５０万円
１０００万円	約９６７０万円	約９９５０万円	約７７４０万円

※上記の借入額には、メンテナンス費用などのその他費用を、計算に入れて再計算したものに

　なります。居住年数によってその他費用が変わりるため、大まかに計算していますの、あくまで

　も参考額とお考え下さい。

　また、世帯手取りの25％以下の返済は、金利変動に対応できる可能性が高いと考え変動金利

　0.5％で計算しています。

借入期間４５年（例：現在年齢２５歳　７０歳まで働く場合）

世帯手取り年収	30％以内の借入額（固定金利1.5％）	25％以内の借入額（変動金利0.5％）	20％以内の借入額（変動金利0.5％）
４００　万円	約３１００万円	約３０２０万円	約２２１０万円
５００　万円	約４０８０万円	約４０２０万円	約３０２０万円
６００　万円	約５０７０万円	約５０３０万円	約４８２０万円
７００　万円	約６０５０万円	約６０４０万円	約５６２０万円
８００　万円	約７０３０万円	約７０４０万円	約５４２０万円
９００　万円	約８０１０万円	約８０５０万円	約６２２０万円
１０００万円	約８９９０万円	約９０６０万円	約７０２０万円

借入期間４０年（例：現在年齢２５歳　６５歳まで働く場合）

世帯手取り年収	30％以内の借入額（固定金利1.5％）	25％以内の借入額（変動金利0.5％）	20％以内の借入額（変動金利0.5％）
４００　万円	約２８５０万円	約２７１０万円	約１９９０万円
５００　万円	約３７５０万円	約３６２０万円	約２７１０万円
６００　万円	約４６６０万円	約４４３０万円	約３４３０万円
７００　万円	約５５６０万円	約５３３０万円	約４１６０万円
８００　万円	約６４６０万円	約６２４０万円	約４８８０万円
９００　万円	約７３６０万円	約７１４０万円	約５６１０万円
１０００万円	約８２６０万円	約８０５０万円	約６３３０万円

借入期間３５年（例：現在年齢３０歳　６５歳まで働く場合）

世帯手取り年収	30％以内の借入額（固定金利1.5％）	25％以内の借入額（変動金利0.5％）	20％以内の借入額（変動金利0.5％）
４００　万円	約２５８０万円	約２４００万円	約１７６０万円
５００　万円	約３３９０万円	約３２００万円	約２４００万円
６００　万円	約４２１０万円	約４０００万円	約３０４０万円
７００　万円	約５０２０万円	約４８００万円	約３６８０万円
８００　万円	約５８４０万円	約５６００万円	約４３２０万円
９００　万円	約６６６０万円	約６４１０万円	約４９７０万円
１０００万円	約７４７０万円	約７２１０万円	約５６１０万円

借入期間３０年（例：現在年齢３５歳　６５歳まで働く場合）

世帯手取り年収	30％以内の借入額（固定金利1.5％）	25％以内の借入額（変動金利0.5％）	20％以内の借入額（変動金利0.5％）
４００　万円	約２２９０万円	約２０８０万円	約１５３０万円
５００　万円	約３０１０万円	約２７７０万円	約２０８０万円
６００　万円	約３７３０万円	約３４７０万円	約２６４０万円
７００　万円	約４４６０万円	約４１６０万円	約３２００万円
８００　万円	約５１８０万円	約４８６０万円	約４３１５万円
９００　万円	約５９１０万円	約５５６０万円	約４８７０万円
１０００万円	約６６３０万円	約６２５０万円	約５４２０円

年々マイホーム取得年齢が年々下がっている傾向にあるらしく、指標となるべき正確な資料が見つけられなかったのですが、いろいろな資料の概ねを計算する限り

マイホーム取得平均年齢３０歳前半

マイホーム取得家族の世帯年収平均約７５０万円（手取り年収約５７０万円）

定年６５歳とした場合、算出される　

35年返済　固定金利1.5％

【最適借入額】＝３９７０万円　となる。

これに自己資金が約2割あると想定した場合

３９７０万円　÷　０．８　＝　４９６０万円　が　マイホーム取得費総額となる

いかがだろうか？皆さんが考える取得費と比較して・・・高い？低い？